家を売ってから買う？買ってから売る？住み替えの判断基準

「理想の家が見つかった。でも、今住んでいる家はまだ売れていない。」

住み替えを考える方にとって、悩ましい場面の一つです。

先に購入しなければ、希望する物件をほかの人に買われてしまうかもしれない。一方、今の家が想定どおりに売れなければ、住宅ローンの返済や資金繰りに影響します。

前回のコラムでは、家を今買うか、3年間賃貸で待つかを考えました。

では、すでに持ち家があり、新しい住まいへの買い替えを考えている場合はどうでしょうか。

今度は「いつ買うか」だけでなく、「先に売るか、先に買うか」という問題が生まれます。

住み替えは、住宅の購入と売却という2つの取引を組み合わせるものです。この2つは、必ずしも希望する順番やタイミングで進むとは限りません。

今回は、住み替えの3つの進め方と、私自身が直面した実務上の課題も交えながら、後悔しないための判断基準を整理します。

住み替えには3つの進め方がある

住み替えは、大きく「売り先行」「買い先行」「同時進行」に分けて考えられます。

売り先行｜資金計画を優先

今の家の売却を先に進め、売却条件や手元資金の見通しを立ててから新居を購入する方法です。

• メリット： 新居の購入予算を決めやすい
• デメリット： 仮住まいや2回の引っ越しが必要になる場合がある
• 向いている人： 売却代金を次の購入資金に充てたい人

買い先行｜希望する物件の確保を優先

新居の購入を先に進め、その後に今の家を売却する方法です。

• メリット： 希望する物件を逃しにくく、引っ越しも原則1回で済む
• デメリット： 売却が遅れると二重ローンなどの負担が生じる
• 向いている人： 自己資金や借入余力があり、希望する物件を優先したい人

同時進行｜売却と購入のタイミングを調整

売却と購入を並行して進め、双方の決済や引渡しの時期を近づける方法です。

• メリット： 仮住まいや二重ローンの期間を抑えられる可能性がある
• デメリット： 買主・売主・金融機関などの調整が必要
• 向いている人： 売却と購入の条件や日程を柔軟に調整できる人

同時進行は、売り先行・買い先行と完全に独立した方法というより、双方の取引を並行して調整する進め方です。

大切なのは、どの方法が便利かではなく、自分たちの資金計画で無理なく進められるのはどれかという視点です。

売り先行｜売却価格が決まっても、次の家が見つかるとは限らない

売り先行の強みは、今の家の売却条件を確認してから、新居の購入予算を考えられることです。

例えば、今の家が8,000万円で売れ、住宅ローン残高が6,000万円だったとします。

差額は2,000万円ですが、すべてを次の購入資金に使えるわけではありません。仲介手数料や抵当権抹消費用などが必要だからです。

また、売買契約が成立しても、決済が終わるまでは売却代金の全額を受け取ったわけではありません。

売却価格が決まることと、売却代金が手元に入ることは別です。

一方、売却が決まったのに希望する新居が見つからないこともあります。

売買契約では、物件を引き渡す日が決められます。それまでに引っ越し先を確保できなければ、一時的に賃貸住宅などで暮らす必要が出てきます。

仮住まいの家賃や初期費用、2回の引っ越し費用。学校や仕事の都合によっては、生活面の負担も小さくありません。

売り先行では、いくらで売れるかだけでなく、いつまで住めるかも重要です。

買い先行｜新居は決まった。でも、今の家が売れない

買い先行の魅力は、希望する新居を先に確保できることです。

希望するエリアや間取り、学区など、譲れない条件が多い家庭には大きなメリットがあります。

ただし、注意したいのは売却が遅れた場合の資金繰りです。

二重ローンは、どれくらい負担になる？

例えば、次の条件を考えてみます。

この場合、住宅ローンの返済だけで月43万円。6か月間で258万円になります。

ただし、258万円すべてが買い先行によって新たに発生する費用ではありません。

今の家の住宅ローン返済は、住み替えをしなくても続いていた支出です。問題になるのは、新居に住みながら、もう住んでいない今の家の返済も続く期間の負担です。

この例では、今の家のローン返済として6か月間で108万円の資金負担が重なります。さらに、管理費や修繕積立金、固定資産税などの維持費もかかります。

なお、ローン返済には元金返済も含まれるため、108万円すべてが追加の経済的損失になるわけではありません。

ここで確認すべきなのは、経済的な損失だけでなく、一時的に月43万円を支払い続けられる資金余力があるかという点です。

また、金融機関が二重の住宅ローンを認めるとは限りません。

既存ローンの完済を条件とする場合や、一定期間内の売却を求める場合など、融資条件は金融機関によって異なります。

一時的な二重ローンは、必ずしも避けなければならないものではありません。

重要なのは、重複する期間と維持費を負担できるか、予定より売却が遅れた場合にも対応できるかという点です。

今の家が売れなかったら、購入契約はどうなる？

もう一つ注意したいのが、購入契約の解除条件です。

住宅ローン特約は、一般に所定の融資が承認されなかった場合の解除条件を定めるものです。しかし、今の家が売れなかったという理由だけで、当然に利用できるわけではありません。

住み替えでは、現在の家の売却成立などを購入契約の条件とする「買換え特約」が検討されることもあります。

ただし、こうした特約は売主との合意が必要で、希望する物件に必ず付けられるものではありません。

契約上の解除条件に該当しなければ、手付金の放棄や違約金などの負担が生じる可能性があります。

「売れなければ購入をやめればよい」と考えるのは危険です。

買い先行では、新居を購入できるかだけでなく、今の家が売れなくても資金計画が成立するか、契約上どのような選択肢があるかを確認する必要があります。

売却価格と入金時期｜手元資金はいくら、いつ使える？

住み替えで見落としやすいのが、売却価格の下振れと、売却代金を受け取るタイミングです。

売り出し価格は、必ずしも成約価格ではありません。

例えば、住宅ローン残高が6,000万円ある自宅を売却する場合を考えてみます。

※すべて架空の試算です。住宅ローン残高は6,000万円。仲介手数料は課税事業者による通常の売買仲介を想定し、売買代金に消費税相当額が含まれないケースで、上限額「（売買代金×3%＋6万円）×1.1」を適用しています。売却に伴う税金、登記費用、ローン完済手数料などは含めていません。

8,000万円で売れる場合と7,200万円で売れる場合では、仲介手数料控除後の残額に約774万円の差が生まれます。

これは、新居の頭金や購入諸費用、引っ越し後の生活資金に直接影響します。

買い先行では、売却価格を強気に見積もりすぎないことが重要です。

査定価格だけでなく、周辺の成約事例や販売期間も確認し、価格が下がった場合の資金計画まで考えておきたいところです。

売却契約を結んでも、代金はすぐに全額入らない

一般的な不動産売買では、売買契約の締結時に手付金を受け取り、残りの代金は後日の決済時に受け取ります。

例えば、8,000万円で売却し、手付金が400万円だった場合です。

• 売買契約時：手付金400万円を受領
• 決済時：残代金7,600万円を受領
• 決済時：住宅ローンの完済と抵当権抹消の手続きを実施

住宅ローンが残っている場合、売却代金の一部はローンの完済に充てられます。

つまり、8,000万円で売る契約が成立したことと、8,000万円を自由に使えることは違います。

受け取った手付金も、契約解除などによって返還が必要になる場合があります。新居の購入資金として安易に使い切ることは避けたいところです。

また、売却代金を新居の購入代金に充てるなら、双方の決済日をどう調整するかが重要になります。

売却代金が入る前に新居の支払期限が来れば、別の資金調達が必要になるためです。

住み替えの資金計画では、いくらで売れるかだけでなく、いつ、いくら使えるようになるかまで確認しましょう。

同時進行｜引渡しのタイミングを調整できるか

売却と購入を並行して進め、双方の決済・引渡しを近い日程に調整する方法もあります。

例えば、今の家の売却決済で住宅ローンを完済し、残った資金を新居の購入資金に充てる方法です。

双方の決済を同日に設定できれば、仮住まいや二重ローンの期間を抑えられる可能性があります。

ただし、売却と購入の決済日を合わせるには、今の家の買主、新居の売主、それぞれの金融機関や司法書士などの調整が必要です。

また、決済日を同じにできても、引っ越しまで同日に完了できるとは限りません。

そこで検討されるのが、引渡し猶予です。

これは、売却代金の決済後も、一定期間は売主がその住宅に住み続けられるようにする取り決めです。

私自身の住み替えでも、この引渡し猶予が重要な検討事項になりました。

例えば、決済後に1〜2週間程度の猶予を設けられれば、新居の引渡しや引っ越しの日程を調整しやすくなります。

仮住まいを避けられるだけでなく、引っ越しを1回で済ませられる可能性もあります。

ただし、引渡し猶予は当然に認められるものではありません。買主の同意が必要で、期間や費用負担、明渡しが遅れた場合の対応などを契約で明確にする必要があります。

買主側の住宅ローンや入居予定によっては、希望する条件で調整できないこともあります。

住み替えでは、売却代金をいつ受け取るかと、実際にいつ家を明け渡すかを分けて考えることが重要です。

購入契約の後も続く、住宅ローン本審査と資金調整

新居の購入契約が成立すると、ひと安心したくなるものです。

しかし、住宅ローンを利用する場合、購入契約と融資実行は別の手続きです。

一般的には、事前審査、購入契約、本審査、金銭消費貸借契約、融資実行という流れで進みます。ただし、金融機関や取引条件によって順序が異なる場合もあります。

住み替えでは、新居の借入希望額だけでなく、現在の住宅ローン残高や売却予定などが審査に影響することもあります。

物件の購入条件だけでなく、売却と購入の決済時期、資金の入出金、融資手続きを一体で考える必要があります。

特に注意したいのは、本審査の承認と、実際に融資が実行されることは同じではないという点です。

融資承認後も、契約条件の充足や必要書類の提出などが求められます。

購入契約を結ぶ前には、融資が承認されなかった場合の契約解除条件も確認しておく必要があります。

家を買えても、駐車場・駐輪場が確保できるとは限らない

今回の住み替えで、私自身が改めて重要だと感じたのが、駐車場の確保です。

マンションを購入しても、建物内の駐車場に空きがあるとは限りません。

近隣の月極駐車場を探す場合も、距離、賃料、初期費用、車両サイズ制限、車庫証明への対応など、確認すべき条件があります。

駐輪場についても、空き状況や利用台数、電動アシスト自転車などの利用条件を確認しておきたいところです。

物件価格や間取り、住宅ローンには時間をかけても、こうした生活設備は購入後に考えればよいと思ってしまいがちです。

しかし、毎日使う車や自転車の置き場所は、暮らしやすさに直結します。

駐車場が遠ければ日々の移動に時間がかかり、月額賃料も家計の固定費になります。

住宅の購入予算には、物件価格や諸費用だけでなく、入居後に必要な生活コストも含めて考えるべきです。

住み替えの前に確認したい5つのこと

住み替えの順番を決める前に、次の5つを整理しておきましょう。

① 今の家はいくらで売れそうか

希望価格だけでなく、成約事例を踏まえた現実的な価格と、想定より安く売れた場合の価格を確認します。

例えば、想定価格より5〜10%下がった場合でも、新居の購入資金を確保できるでしょうか。

② 住宅ローンはいくら残っているか

売却価格からローン残高と売却費用を差し引き、次の購入に使える資金を計算します。

売却価格そのものではなく、諸費用や税金も考慮した手元資金で判断することが大切です。

③ 今の家が売れる前に、新居を購入できるか

既存ローン、自己資金、新居の借入希望額を踏まえ、金融機関の融資条件を確認します。

二重ローンを組めることと、家計に無理がないことは別です。

④ 売却が遅れても生活に無理がないか

二重ローン、維持費、仮住まいなどの負担を想定します。

売却まで3か月、6か月、さらに長引いた場合で、毎月の支払いと手元資金がどう変わるかを確認しておきたいところです。

⑤ 売却と購入の契約条件を調整できるか

決済日、引渡し猶予、住宅ローン特約、買換え特約などを確認します。

希望する条件がすべて実現するとは限りません。調整できなかった場合の代替案まで考えておくことが重要です。

加えて、税金の確認も欠かせません。

国税庁によると、自宅を売却した際には、一定の要件を満たすと譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。

一方、この特例と新居の住宅ローン控除には、適用時期に応じた併用制限があります。

売却益が見込まれる場合は、売却時の税負担だけでなく、新居で利用できる控除も含めて、税理士などの専門家に確認しておきたいところです。

まとめ｜住み替えは「売る・買う」だけでなく、順番と資金計画で考える

売り先行は、資金計画を立てやすい一方、仮住まいが必要になる場合があります。

買い先行は、希望する物件を確保しやすい一方、売却が遅れた場合の負担を考えておく必要があります。

同時進行は、うまく調整できれば負担を抑えられますが、複数の契約と関係者の調整が欠かせません。

どれか一つが、すべての家庭にとって正解というわけではありません。

判断する際には、少なくとも次の3つを確認したいところです。

• 売却価格が想定より下がっても、購入資金は足りるか。
• 売却が遅れても、住宅ローンと維持費を支払い続けられるか。
• 契約や決済の日程が希望どおりにならなくても、代替案はあるか。

不動産の売買では、価格や住宅ローンの条件に目が向きます。しかし、引渡しの日程、融資の手続き、駐車場の確保など、その先の暮らしを整えるために考えるべきことは少なくありません。

住み替えは、不動産の取引であると同時に、家族の暮らしを移すことでもあります。

だからこそ、希望する家を購入することだけでなく、その後の家計や生活に無理がないことが大切です。

Lauleaでは、不動産の売却・購入だけでなく、住宅ローンや資金計画も含めた住み替えのご相談をお受けしています。

不動産を買う前に、お金の将来設計から。

今の家を売るべきか、次の家を先に探すべきか。まだ方向性が決まっていない段階でも構いません。

住まいとお金のことを、一緒に考えてみませんか。

---

※本記事は一般的な情報提供を目的としています。金額は一定の条件に基づく架空の試算であり、実際の売却価格、諸費用、融資条件、税制、契約内容によって結果は異なります。

出典・参考資料

• 東京都住宅政策本部「不動産取引の手引き」
• 一般財団法人 不動産適正取引推進機構「不動産のQ&A」
• 国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」
• 国税庁「No.1213 中古住宅を取得した場合（住宅借入金等特別控除）」